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房产纠纷实务:公房在不知情的情况下被变卖,如何维权?

作者:常越 来源:找法网 日期:2019年03月13日

 

[基本案情]
李某与于某是一对老夫妻,两人及儿子李小某一直居住在位于上海浦东新区某弄号某室的公租房内,其中李某为承租人,于某及李小某为同住人。2016年李小某在原告李某、于某夫妇毫不知情的情况下,擅自代替二人签署了《职工家庭购买公有住房协议书》,并与某房地产公司签署《上海市公有住房出售合同》(以下简称《公房出售合同》),并于2017年6月12日取得了以李小某为产权人的涉讼房屋产权证。后,李小某为套取公积金贷款,又将该房屋“出卖”给其友王某,并签订《上海市房地产买卖合同》,登记在王某名下。现老两口突然发现房子已经“易主”,今后的老年生活无所依傍,一时不知该怎么办,遂往上海科尚律师事务所咨询常越律师。
[律师点评]
在了解了情况后,常律师针对该类案件的特点予以解答:
该类典型案件的情形一般都是与公房承租人有家庭关系的人,在承租人不知情的情况下,冒充家庭成员的笔迹,与房产公司签订《职工家庭购买公有住房协议书》(下简称《协议书》),再根据此《协议书》签订《上海市公有住房出售合同》,然后该产权房就会几经转卖或抵押,等到公房承租人发现,房子已经在别人名下了。
上海科尚律师事务所常律师对本案的三个焦点问题做出如下分析:
一、李小某未经公房承租人及其他家庭成员的允许,擅自签订的《协议书》及《公房出售合同》是否有效?
根据法律及上海政策规定,购买公有住房,需公房成年同住人一致确认才可以,故未经其他家庭成员确认签订的《协议》及《合同》均属于无权处分,根据《中华人民共和国合同法》第51条规定,无权处分且未取得权利人追认的,此行为无效,因此,李小某签订的这两份协议及合同均无效。
二、李小某为套取银行贷款签订的《房产买卖合同》效力如何?
关于李小某为套取银行贷款与其友签订的《房产买卖合同》,由于二人的真实意思并非转让房屋,而是为了骗取银行贷款,是以合法形式掩盖非法目的。故根据《合同法》第52条的规定,此行为亦为无效。
三、最终房产归属如何?
如上所述,两个阶段的买卖合同均为无效,根据《合同法》的规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。故可以申请将房屋恢复为公租房,恢复至原承租人李某的名下。
[裁判结果]
原审法院经审理后,根据《中华人民共和国合同法》第51条、第52条及第58条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,做出判决:
一、李小某就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效;
二、李小某就系争房屋与王某签订的《上海市房地产买卖合同》无效;
三、先由王某涤除系争房屋上的抵押权,抵押权涤除后,由王某协助李小某办理将系争房屋产权恢复至李小某名下的手续,再由李小某协助李某办理将上述房屋恢复为承租人为李某的公租房的手续。

最终,法院的判决结果都支持了常律师的主张,高度符合常律师对此案的预判,因此李某夫妇对判决结果非常满意。

以上内容由常越律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电常越律师。

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